お客様からよくいただくご質問にお答えします
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大規模修繕を行う時期は決まっているものなのですか？
大規模修繕の実施時期は、あくまでも目安です。
屋上の防水は10～15年、外壁は10～12年、鉄製の部材（玄関ドア枠、ベランダ手摺り等）なら3～5年というのが、リニューアルを行うタイミングとされています。しかし、この年数はあくまでも目安にしか過ぎません。築年数が同じでも、立地や気候条件などで建物の状態は大きく変わります。大切なのは、現在建物がどんな状態であるかを把握することです。はじめに調査・診断を行い、その結果を基に改修計画をたてていくわけです。建物の状態がわからなければ工事範囲を決められず、無意味な見積りとなってしまいます。 -
修繕委員会は設置しなければいけないのですか？
必ずしも設置する必要があるわけではありません。
大規模修繕工事は長期にわたることがありますが、理事会の役員には任期がありますので、途中でメンバーが交代する可能性があります。その場合、施工会社との打ち合わせや居住者のみなさまの合意形成がスムーズに行えなくなることが想定されます。また、理事会では大規模修繕以外にも、検討・議決しなければならない事案がありますので、理事の方の負担を分散する意味からも、修繕委員会の設置をおすすめしています。 -
修繕委員は何から取り組めばいいですか？
まずはパートナー選びから。
書籍やインターネットで大規模修繕の知識を得るのは大切なことです。しかし、実際の工事となりますと、みなさまの大切なマンションを預けるわけです。大規模修繕における豊富な知識と経験をもとに、適切なアドバイスをしながら修繕委員のみなさまと二人三脚で考えてくれるパートナーを選びましょう。パートナーさえ決まれば話は前へ進んでいきます。 -
理事や修繕委員に負担がかからない方法はありますか？
経験豊富で良心的な施工会社を早く見つけるのが近道です。
現場経験が浅い会社では段取りや進行が不慣れで、返ってお客さまの負担を増やすことにもなりかねません。また、お客さまのことを真剣に考え気配りのできる会社でなければ、安心なサポートを受けるのは難しいと思います。管理組合様にも理解が深く長年にわたり管理組合様の悩みを解決してきたのは、やはり経験豊富な施工会社なのです。 -
大規模修繕工事はどのくらいの期間がかかるものですか？
着工から竣工まで、おおよそ3ヶ月～４ヶ月の期間を要します。
建物の規模、また劣化の状況にもよりますが、ほとんどのマンションは着工から竣工までにおおよそ3ヶ月～4ヶ月の期間を要します。また、調査・診断や改修計画などの準備期間を入れますと、おおむね6ヶ月～８カ月ほどになります。大規模修繕は、建物の資産価値を長く保つためのノウハウを結集したメンテナンスですので、居住者様のご理解・ご協力が不可欠となります。 -
建物のすべてを一度に修繕するものなのですか？
建物の劣化状況や予算によっても変わります。
建物の劣化状況によって、ご予算に合わせてある部分だけを先に補修を行うこともあります。しかし、長期修繕計画においては、架設足場を組む場合、無駄をなくすために同時工事をお勧めする場合があります。建物の状況も、お客さまのニーズも千差万別です。その時のお客さまのニーズや建物の状態に合わせて、最良の解決策をご提案しています。 -
工事中、居住者の暮らしにどんな影響がありますか？
ご不便をおかけすることはいろいろとあります。
建物全体を架設足場で囲みメッシュシートで覆うため、室内が少し暗くなります。また、バルコニー側の壁面塗装や床面の防水作業時には、洗濯物が干せないなどの制限があります。特にご理解頂きたいのが、塗装の「臭気」、ドリルの「騒音」「粉塵」です。その負担を少しでも軽減させるためには「住みながらの工事」を数多く手がけてきた改修・修繕の専門会社が特に気を配っていることでもあります。居住者のみなさまの暮らしに、できるだけ負担がかからないよう、安全管理や工事の進め方にもきめの細かい配慮を行っています。 -
リニューアルとリノベーションは違うものですか？
字面は似ていますが、実は工事の内容が大きく違います。
建物の耐用年数に合わせて、その劣化した機能や美観を原状回復することを目的とした工事を行うのがリニューアル（大規模修繕）で、主に架設足場を組む工事を指します。リノベーションとは、時代の変化にあわせて新築時の機能や性能以上に価値を高めたりする工事のことです。いわゆる「バリアフリー化」や「セキュリティ強化」などがその代表的なものです。リニューアルはもちろん、リノベーションにも対応し、お客様のニーズにお応え致します。 -
コンサルタントを頼んだ方が安心だとすすめられましたが？
さまざまな意見や考え方があります。
コンサルタントは施工会社に不誠実な仕事をさせないための監視役とお考えください。信頼できる施工会社がいればほぼ意味のない存在といえますので、決してコンサルタントが必要だということではありません。また、コンサルタント料は必然とかかってきますので、その費用の分、予算を抑えた方がずっとお客さまのためになるのではないかという考えもあります。逆に、新聞やテレビでの報道を見て「施工会社だけに任せるのは不安」というお客さまがいるのも事実です。どのような考えのお客さまにも安心して工事を迎えていただくことが大切です。 -
とりあえず、おおまかな概算を知りたいのですが？
おおよその概算は出すことができます。
本当におおよその概算は出すことができますが、概算だけではその会社を冷静に見分ける材料にはなりませんし、施工内容や仕様によっては実際のお見積もりと大きく差がでる可能性もあります。会社を見分けるためには「建物調査」や「お見積り」などを無料の範囲で依頼されることをお勧めします。建物調査の報告書やお見積りの内訳明細は、その会社の姿勢をあらわす大変重要な資料となります。 -
見積りを依頼すると費用はかかりますか？
調査・診断を行った場合でも費用はかかりません。
工事範囲や工事仕様が決定された段階でお見積りを依頼された場合は、その仕様に基づいて金額を算出いたします。また、それらの内容が決まっていなくても、建物の調査や診断を行い、それをもとに改修設計を行ってお見積額を算出いたします。どちらの場合であっても、ビルメンテナンスは無料で行わせていただきます。 -
見積りを管理会社以外に頼むと、何か問題になりませんか？
大規模修繕工事の趣旨を大切にしましょう。
大規模修繕工事は管理会社のために行うものではなく、居住者様の大切な建物のために行う工事です。みなさまが納得できることが何より大切なのです。よりよい大規模修繕工事を行うためにも、管理会社のことは気にせずに見積りを依頼すべきです。それが管理会社の業務に支障を来すようであれば、その姿勢には疑問を感じます。 -
管理会社から一時金の徴収が必要だと言われたのですが？
本当に一時金の徴収が必要なのか検討しましょう。
区分所有者のみなさまに重い負担がかかる一時金徴収や借り入れは最終手段とお考えください。管理組合のみなさまの合意形成ができない可能性もありますので、まずは他の方策を検討してみましょう。施工範囲や工事仕様を再検討して工事の規模を縮小することもできますし、施工時期を延期して積み立て金を増やす方法も考えられます。みなさまが納得できる大規模修繕を実施するためには、無理なく賢く検討してください。それでも不安な場合は、弊社の知恵をご活用ください。 -
入札を実施するにあたって注意する点はありますか？
相見積もりを依頼する会社は、多すぎず少なすぎずを心がけましょう。
相見積りでいちばん注意したいのが、金額だけに目を奪われてしまうことです。安いからといって、それだけを判断基準にするのは危険です。まずは、業績、施工実績などに一定の条件をつけて募集し、経営状態が良好で現場経験が豊富な参加会社をリストアップします。それらの会社を３社から5社程度に絞り込み、各社個別のヒヤリング会を設けましょう。提案内容や使用材料の採用理由、また品質管理の方法などを個別に詳しく聴くのが理想的です。その会社が良心的かどうかは、その場面でわかります。 -
工事費用を安く抑える方法はありますか？
大規模修繕の目的を明確にすることが費用を抑えるポイントです。
あまり必要をされない部位や劣化していない部材を新しいものに取り替えたり、グレードの高い材料ばかりを選択していると、必然的に費用は上昇します。見た目のグレードを上げるための工事なのか、建物の寿命を伸ばすための工事なのかを明確にしましょう。目的がハッキリとしていれば過剰品質を防ぐことができ、自然に費用を抑えることができます。修繕が必要な部位であるかにメリハリをつけ、適正な価格でバランスの取れた工事を実現することがコストパフォーマンスの優れた大規模工事を可能にします。 -
数社より見積りをもらったのですが、項目も金額もバラバラですが？
工事仕様を決めずに見積りを依頼すると、比較検討が難しくなります。
大規模修繕工事はオーダーメイドですので、建物の調査・診断を行ってから工事仕様を決めることが大切です。工事範囲や工期などを決め、統一の仕様書で見積もりを依頼しないと、各社のさまざまな見解で見積りが提出されてしまいます。これでは単価を比較検討することができなくなり、総額の安さで判断するしかなくなります。また根拠が不透明な見積りを採用することになり、トラブルの元にもなります。こうしたことを防ぐために、弊社の調査・診断報告書をご活用下さい。お客さまをしっかりとサポートできるノウハウがあります。 -
工事の知識がなく、打ち合わせが心配なのですが？
不安をお客さまに抱かせないのが施工会社の務めです。
理事会や修繕委員会のみなさまが建築や工事に関する知識がないのは当然のことです。それらを解りやすくサポートするのが施工会社の務めです。お客さまに不安を抱かせるような会社ばかりではありませんので、どうぞご安心ください。弊社においては、そういったお客様の不安な声を取り入れたうえで、各々の打合せをわかりやすく解説し工事を進めております。それでも、やっぱり心配というお客さまは、コンサルタントに施工会社との窓口になってもらうのもいいかもしれません。 -
追加工事が発生することがあると聞いたのですが？
高層階の完璧な調査は難しいため、着工後に想定外の劣化が判明することがあります。
マンションの劣化状態を完璧に調べ上げるには、足場の設置が必要不可欠になります。しかし、工事前に足場を組むことは、時間的にも費用的にも負担が大きすぎます。お見積もりや設計段階では足場を組まず、手が届く範囲の調査結果を基に、高層部の劣化状態を統計学的に割り出しお見積りに反映いたします。そのため、地震などの揺れや雨風の影響などからどうしても誤差が生じて着工してから新たに修繕が必要な箇所が発覚する場合や、外観からでは目に見えない劣化が発覚する場合があります。過剰な改修設計によるお見積りや、見て見ぬふりの手抜き工事でない限り、追加工事は発生しやすいものです。弊社では、あらかじめ追加工事の想定をし、着工前にお客さまにご説明しています。 -
安かろう悪かろうの工事にならないか心配ですが？
品質やお見積りには施工会社の経営状態との関係があらわれます。
工事はオーダーメイドですので、安売りのスーパーやディスカウントストアとは違います。施工会社はボランティアではありませんから、原価を割るような金額で工事を請け負うことはできません。企業努力で低価格を実現しているのであればよいのですが、往々にして仕事ほしさに赤字覚悟の見積りを出している会社も多いのが現状です。最悪の場合は工事中に倒産という事態にもなりかねませんので、他社のお見積りと比べてあまりに安い会社は、その経営状態を調べるようにしてください。健全経営こそお客さまにとって何よりの安心サービスです。弊社は、創業から２０年以上、健全経営を続けています。 -
手抜き工事が心配です。何か対策はありますか？
最初から手抜きをしようとする施工会社は少ないと思います。
品質管理の問題は、現場代理人（監督）や作業員 個人の力量に頼っていることにあると弊社では考えております。建設業はハイテクでありながらも、いまだに古い徒弟制度を残す業界でもあります。腕のいい親方や作業員をいかに確保できているか、経験豊富な現場代理人が何人いるか、が、いい施工会社の条件と言われています。大規模修繕は組織的に行わなければならない工事であるのに、個人の力量次第で品質が変わってしまうのです。だから「コンサルタントにて管理」という風潮もありますが、そのコンサルタントの力量も低かったら何にもならず問題の本質は解決できていないままなのです。弊社では「人」そして「心」をモットーに、品質管理の在り方や現場代理人と作業員への教育を徹底しております。 -
施工の保証はしてもらえるのですか？
施工会社によって明確にわかれます。
建物の老朽化や劣化は、ある日突然に起こるのではありません。長い時間をかけて少しずつ、ジワジワと進行します。施工が正しくできていても、やがては劣化していきます。従いまして、施工会社や材料メーカーが工事の保証を行なうことも重要となってきます。多くの施工会社の中には、保証そのものをしない会社も多く存在します。しかし、工事完了後にそれが発覚しても手遅れなのです。保証関係がどうなっているかも、見積りの段階でチェックすることをおすすめします。弊社では各材料メーカーと連名の保証書をきちんと提出しております。
